Te revisan la hipoteca: qué mes del Euríbor debes mirar y cómo comprobar la cuota

Que tu hipoteca se revise en septiembre no significa que el banco deba utilizar el Euríbor de septiembre. Tampoco basta con encontrar el último valor publicado y sumarle el diferencial. La referencia correcta sale de tu escritura: allí se fijan el índice, la periodicidad de revisión y el mes cuyo dato debe aplicarse.

Para comprobar un recibo necesitas reconstruir esa secuencia. Esta guía explica cómo hacerlo con documentos que ya tienes, qué datos introducir en una calculadora y cómo identificar una diferencia que merezca una consulta al banco. Los tipos del ejemplo son hipotéticos: no representan una previsión ni una referencia oficial de un mes concreto.

Las tres fechas que conviene separar

En una revisión intervienen el mes al que pertenece la media del índice, su publicación y la fecha en que cambia el interés de tu préstamo. Después llegará el recibo en el que se aplique ese cambio. Pueden ser momentos distintos.

El Banco de España explica que el mes de referencia suele ser uno o dos meses anterior al de la revisión, pero eso no sustituye la cláusula de tu contrato. En una revisión de septiembre, una escritura puede remitir a agosto y otra a julio. No elijas entre ambos por cuál ofrezca la cuota más baja ni por cuál aparezca destacado en una web.

Busca expresiones como «tipo de referencia», «fecha de revisión», «mes anterior» o «último índice publicado». Copia la cláusula completa: una condición sobre la disponibilidad del dato puede cambiar la interpretación. Si la redacción no es clara, pide al banco que identifique por escrito el mes y la publicación que ha utilizado.

«A 12 meses» no significa revisión cada doce meses

El plazo del índice y la frecuencia con la que se revisa tu préstamo son conceptos diferentes. Una hipoteca puede utilizar el Euríbor a 12 meses y revisar su tipo cada seis meses. Sustituirlo por el Euríbor a seis meses solo porque la revisión sea semestral daría un resultado incorrecto.

La definición oficial de los índices hipotecarios distingue el Euríbor a un año de otros plazos. Para la referencia mensual se utiliza la media de las observaciones diarias correspondientes. El dato de un día ayuda a seguir el mercado; no equivale a esa media.

Por el mismo motivo, la media provisional de un mes abierto puede cambiar. Para contrastar el valor contractual, consulta la tabla del Banco de España, que enlaza con las publicaciones del BOE, y verifica la columna del índice correcto. Nuestro archivo de medias mensuales permite localizar rápidamente el período.

Prepara estos cinco datos antes de calcular

1. Capital pendiente en la fecha de revisión. No es el importe que pediste al comprar la vivienda. Comprueba si el saldo que ves corresponde a antes o después del último recibo.
2. Plazo que queda por pagar. Introduce los años y los meses restantes. Redondear 18 años y 7 meses a 19 años reduce artificialmente la cuota calculada.
3. Índice y mes de referencia. Anota el porcentaje completo y conserva el enlace a la publicación.
4. Diferencial aplicable. Comprueba si se mantienen las bonificaciones de nómina, seguros u otros productos.
5. Condiciones particulares. Una carencia, un cambio de plazo o una amortización reciente requieren revisar el cálculo y el calendario.

Una pequeña ficha con estos campos suele aclarar más que comparar titulares. Guarda también el aviso de revisión: permite distinguir un cambio del índice de una modificación del diferencial bonificado.

Un ejemplo con capital y plazo reales, no redondeados

Supongamos que quedan 150.500,25 euros y 18 años y 7 meses, es decir, 223 mensualidades. El diferencial es de un punto porcentual. El Euríbor anterior del ejemplo es del 2,10% y el nuevo del 3,00%, por lo que los tipos nominales totales serían el 3,10% y el 4,00%.

Cálculo propio mediante amortización francesa: cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ], donde C es el capital pendiente, i el tipo nominal anual dividido entre 1.200 y n el número de mensualidades. Se calcula con precisión completa y se redondea el resultado final a céntimos; no se incluyen seguros ni comisiones.

El aumento del índice es de 0,90 puntos porcentuales. Eso no significa que la cuota suba un 0,90%: el pago depende también del capital y del tiempo que queda. Multiplicar la diferencia mensual por doce ofrece un impacto anual orientativo únicamente si esa diferencia se mantiene durante doce recibos.

Por qué la comparación puede diferir de tu recibo anterior

El ejemplo aísla el efecto del interés utilizando el mismo capital y plazo en ambas columnas. Tu recibo histórico pudo calcularse antes de una amortización, de una modificación contractual o con otro calendario de pagos. Por eso, para reconstruirlo exactamente, hay que utilizar los datos que correspondían a aquella fecha.

Si el nuevo recibo no coincide, revisa en este orden el mes de referencia, el diferencial efectivo, el saldo y las mensualidades pendientes. Después comprueba fechas de devengo, redondeos y si el cargo incluye conceptos ajenos a la cuota del préstamo. No atribuyas automáticamente una diferencia a un error del Euríbor.

Qué pedir al banco si siguen sin cuadrar las cifras

Solicita un desglose que incluya el índice aplicado, la publicación utilizada, el diferencial, el capital pendiente, el plazo y la fecha de efecto. Adjunta tu cálculo con sus supuestos. Una pregunta concreta —«¿qué media mensual se ha usado y por qué corresponde a esta revisión?»— facilita una respuesta verificable.

Con los datos aclarados, utiliza nuestra calculadora de revisión hipotecaria. Conserva el resultado junto al aviso del banco: servirá como punto de partida para la siguiente revisión, sin tener que reconstruir de nuevo toda la información.