Amortizar hipoteca: reducir cuota o plazo, con un ejemplo de 10.000 euros

Si dispones de ahorros para adelantar una parte de la hipoteca, normalmente te interesa comparar dos efectos: pagar menos cada mes o terminar antes. Reducir plazo suele ahorrar más intereses bajo un mismo tipo y sin cambios posteriores; reducir cuota libera presupuesto mensual. La elección depende también de cuánto dinero conservarás disponible y de las condiciones de tu préstamo.

La comparación debe hacerse desde el capital que debes hoy, no desde el importe inicial. A continuación reproducimos una amortización de 10.000 euros, explicamos las hipótesis y distinguimos el ahorro matemático de una decisión que encaje en el presupuesto familiar.

Qué cambia al devolver capital antes de tiempo

En una amortización parcial disminuye la deuda pendiente. El Banco de España distingue entre reducir las cuotas y adelantar el vencimiento, según lo pactado. Confirma con tu entidad las opciones disponibles y cómo debe comunicarse tu elección.

En el sistema francés, los intereses de cada mensualidad se calculan sobre el capital que queda por devolver. Adelantar capital reduce esa base. Si además mantienes el pago mensual, una parte mayor del siguiente recibo puede destinarse a devolver deuda, lo que acelera el final del préstamo.

La ventaja no depende solo de que estés en los primeros años. Importan el capital, el tipo y los meses que aún quedan. Una hipoteca antigua a la que le restan muchos años puede ofrecer un ahorro relevante; otra próxima a terminar dispone de menos tiempo para generarlo.

Ejemplo completo: 150.000 euros, 20 años y un tipo del 3,50%

Supongamos que quedan 150.000 euros y 240 mensualidades, con un tipo nominal anual del 3,50%. Se amortizan 10.000 euros justo después de pagar una cuota, antes del siguiente período de intereses. Quedan 140.000 euros de deuda.

Para poder comparar, mantenemos el tipo constante hasta el final, usamos pagos mensuales y no incluimos comisiones ni efectos fiscales. Es un supuesto de cálculo, no una previsión del Euríbor. En una hipoteca variable, futuras revisiones modificarían los resultados.

Al reducir cuota se liberan 58,00 € al mes, manteniendo los veinte años. Al reducir plazo se termina 22 meses antes: hay 217 cuotas ordinarias y una última de aproximadamente 512,89 €. La última es menor porque solo liquida el saldo y los intereses que quedan.

Los 10.000 euros adelantados no son un gasto adicional perdido: devuelven deuda que habría que pagar igualmente. El ahorro de la tabla compara únicamente intereses futuros, antes de los costes de la operación. Tampoco se suma de nuevo el capital amortizado al ahorro, porque eso lo inflaría.

Cómo se ha calculado y cómo reproducirlo

La cuota mensual se obtiene con C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ], donde C es el capital, i es 0,035 dividido entre 12 y n son los pagos restantes. Para reducir cuota se sustituye C por 140.000 y se mantienen 240 pagos. Para reducir plazo se mantiene la cuota y se recalcula el saldo mes a mes, ajustando el último pago.

El cálculo conserva los decimales internos y redondea las cifras mostradas. Un cuadro bancario que redondee cada recibo puede presentar pequeñas diferencias. Puedes contrastar ambos caminos en el simulador de amortización anticipada del Banco de España, que también publica sus hipótesis de cálculo.

Por qué reducir plazo ahorra más en este ejemplo

Las dos opciones empiezan con la misma deuda de 140.000 euros. La diferencia es que, al mantener la cuota, devuelves capital más deprisa. Ese saldo menor genera menos intereses en los meses siguientes. La comparación supone que quien reduce cuota conserva la diferencia mensual y no vuelve a amortizarla.

Si utilizases cada mes el importe liberado para nuevas amortizaciones, la comparación cambiaría. Antes de diseñar esa estrategia, comprueba mínimos de operación, posibles comisiones y facilidad de realizar pagos adicionales. No equipares una simulación sin fricciones con un procedimiento que tu contrato puede limitar.

Cuándo puede interesarte más bajar la cuota

Una cuota menor puede ser valiosa si tus ingresos varían, esperas un gasto familiar importante o necesitas margen antes de la próxima revisión. En el ejemplo, liberar unos 58 euros mensuales supone casi 696 euros de capacidad de pago durante doce meses, si las condiciones se mantienen.

También importa el dinero que conservas en cuenta. Si entregar 10.000 euros te obliga después a financiar un imprevisto con un préstamo más caro, la decisión inicial puede salir peor. Compara una amortización parcial más pequeña, la reserva para gastos previstos y el coste de otras deudas antes de elegir el importe.

Comprueba la comisión y el régimen de tu contrato

No existe una comisión única válida para todas las hipotecas. Para préstamos variables dentro del régimen del artículo 23 de la Ley 5/2019, pueden pactarse dos alternativas excluyentes: un máximo del 0,15% durante los primeros cinco años o del 0,25% durante los primeros tres. La compensación tampoco puede superar la pérdida financiera de la entidad. Fuera del período aplicable no procede esa compensación.

El cuadro del Banco de España distingue estas situaciones de los préstamos fijos y de contratos sujetos a reglas anteriores. Sobre 10.000 euros, un 0,15% serían 15 euros y un 0,25%, 25 euros: son ejemplos de los porcentajes, no importes que tu banco pueda cobrar automáticamente.

Pide un presupuesto para la fecha y el importe exactos. Si tienes derecho a alguna deducción fiscal por vivienda, analiza su efecto por separado antes de adelantar dinero: esta simulación no calcula impuestos ni presume que exista ese beneficio.

Qué solicitar antes de ordenar el pago

Pide dos cuadros con la misma fecha de operación y el mismo importe: uno reduciendo cuota y otro reduciendo plazo. En cada uno deben quedar claros el capital resultante, la nueva mensualidad o vencimiento, las comisiones y el tratamiento de la próxima revisión. Conserva la confirmación de la opción elegida.

Si tu objetivo principal es ahorrar intereses y puedes mantener el recibo con una reserva suficiente, el ejemplo muestra la ventaja de acortar el plazo. Si buscas estabilidad en tu presupuesto, cuantifica el margen que aporta bajar la cuota. También puedes comparar la mejora de condiciones con tu banco u otra entidad antes de decidir cuánto capital adelantar.