Novación o subrogación: cómo comparar el ahorro real al cambiar tu hipoteca

Una oferta que reduce la cuota de tu hipoteca puede ser interesante, pero el recibo por sí solo no explica cuánto ahorrarás. Una ampliación de plazo también baja el pago mensual, aunque aumente los intereses totales. Y un diferencial bonificado puede exigir productos cuyo coste absorba una parte importante de la mejora.

La comparación útil empieza con el mismo capital pendiente y el mismo plazo restante. Después se incorporan los costes de cambiar, los productos asociados y el tiempo durante el que esperas mantener el préstamo. Así puedes comparar una propuesta de tu banco con la de otra entidad sin confundir ahorro con aplazamiento de pagos.

Qué cambia en una novación y en una subrogación

Una novación modifica las condiciones pactadas con la entidad actual. Puede servir, por ejemplo, para negociar el interés o el plazo, siempre que exista acuerdo. Pide que se especifique cada cambio y qué condiciones se mantienen: una conversación comercial no sustituye la documentación de la operación.

La subrogación acreedora cambia la entidad que financia tu hipoteca. Según el Banco de España, permite modificar el tipo de interés, el plazo o ambos. Si se quieren alterar otras condiciones, puede ser necesaria una novación adicional. Cancelar el préstamo y abrir uno nuevo es una tercera operación distinta, cuyo presupuesto no debes mezclar con el de una subrogación.

Ninguna vía es automáticamente mejor. Tu entidad puede ofrecer una mejora con costes reducidos, mientras que otra puede proponer un interés más bajo pero exigir una nueva evaluación del riesgo. Para valorar las dos, solicita condiciones por escrito y presupuestos comparables.

La ficha que debes completar para cada oferta

• Capital y duración: importe que se traslada o modifica y mensualidades que quedan después del cambio.
• Interés con y sin bonificaciones: tipo fijo, o índice y diferencial si es variable; en una mixta, duración y condiciones de cada tramo.
• Productos adicionales: coste anual de seguros, cuentas y otros compromisos, condiciones de renovación y efecto de cancelarlos.
• Desembolso inicial: tasación cuando proceda, comisiones aplicables y otros importes que realmente te correspondan según el presupuesto.
• Flexibilidad futura: condiciones para amortizar, volver a cambiar de entidad o modificar el préstamo.

El Banco de España recomienda comparar coste total, cuotas, plazo y productos adicionales. La TAE es una referencia importante, pero en préstamos variables no predice los tipos futuros. No compares dos cifras sin revisar sus hipótesis, duración y gastos incluidos.

Ejemplo: bajar medio punto no ahorra todo lo que parece

Consideremos 180.000 euros pendientes a 22 años. El tipo nominal actual es del 4,00% y una oferta lo reduce al 3,50%, manteniendo las 264 mensualidades. Suponemos, solo para ilustrar el cálculo, un coste inicial de 900 euros y 240 euros anuales adicionales en productos respecto a la situación actual.

La recuperación simple se obtiene dividiendo 900 entre 27,70 €: aproximadamente 32,5 meses, por lo que se supera el desembolso inicial durante el mes 33. Sin contar los productos adicionales, parecería recuperarse alrededor del mes 19. Esa diferencia puede cambiar la decisión si prevés vender la vivienda o cancelar el préstamo antes.

Este indicador mide flujos de caja, no la rentabilidad económica completa. No descuenta el valor temporal del dinero ni compara los saldos pendientes en una fecha de salida. Para una decisión a dos o tres años, pide también los cuadros de amortización y compara la deuda que quedaría en cada alternativa. Si los tipos son variables, repite el ejercicio con varias trayectorias.

La trampa de alargar el plazo para destacar una cuota menor

Con los mismos 180.000 euros al 3,50%, ampliar el plazo a 30 años baja la cuota hasta 808,28 €. La rebaja frente al recibo original resulta mucho más llamativa, pero hay 96 pagos adicionales.

Si ambos tipos se mantuvieran constantes, el préstamo original al 4,00% durante 22 años generaría aproximadamente 90.950,03 € de intereses. La alternativa al 3,50% durante 30 años generaría 110.980,96 €, antes de gastos y productos. Un tipo menor puede coexistir con un coste mayor cuando cambia la duración.

Alargar puede tener sentido para una familia que necesita aliviar su presupuesto, pero conviene identificarlo como una decisión de liquidez. Pide primero la comparación a plazo constante y después una segunda simulación con la ampliación que estás valorando.

Qué ocurre si decides cambiar de entidad

El procedimiento descrito por el Banco de España parte de la oferta de la nueva entidad y la certificación de deuda de la anterior. Esta dispone de siete días naturales para entregar el certificado. Tras su entrega se abre un período de quince días naturales en el que puede ofrecerte una modificación y no puede formalizarse la subrogación. Si no se firma una novación en ese plazo, puede continuar el cambio.

Estos plazos no equivalen a una promesa de que toda la operación se cerrará en 22 días: el estudio, la documentación y la formalización pueden requerir más tiempo. La Ley 5/2019 regula obligaciones de información y reglas relevantes para estas operaciones; la aplicación concreta depende de lo que se modifique y del contrato.

Antes de aceptar: prueba la oferta sin sus mejores condiciones

Calcula qué pagarías si perdieras la bonificación y cuánto costaría mantener los productos durante varios años. En una hipoteca mixta, compara también el tramo variable posterior: no proyectes el interés inicial sobre toda la vida del préstamo. Comprueba si el ahorro seguiría existiendo con una subida de las primas de seguro.

Lleva a la negociación tu capital, plazo y coste anual actual. Puedes reproducir las cuotas en nuestra calculadora hipotecaria y contrastar la alternativa de amortizar parte de la deuda. El resultado que buscas es una mejora que puedas explicar en euros, con sus costes y supuestos a la vista.