El Euríbor influye directamente en las cuotas hipotecarias, pero su impacto en el mercado del alquiler es más indirecto y complejo. En un contexto en el que los alquileres en España han subido un 33% acumulado desde 2022 y la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos según el Eurobarómetro, analizamos las claves de esta relación.
La conexión entre Euríbor y alquileres
Cuando el Euríbor sube, comprar vivienda se encarece y más personas se ven empujadas al alquiler. Esto aumenta la demanda de alquiler y presiona los precios al alza. Cuando el Euríbor baja, ocurre lo contrario: parte de la demanda puede trasladarse a la compra, aliviando la presión sobre el alquiler.
Sin embargo, este mecanismo teórico choca con la realidad actual del mercado español: la falta de oferta es tan severa que incluso con un Euríbor a la baja, los alquileres siguen subiendo.
El mercado del alquiler en cifras (cierre de 2025)
Los datos confirman que el problema es estructural, no coyuntural:
- Precio medio nacional: 14,7 euros/m2/mes (Idealista), un 8,5% más que en 2024.
- 44 meses consecutivos de subidas interanuales (desde marzo de 2022).
- 33.400 viviendas de alquiler menos en el mercado durante 2025 (683.920 unidades totales, un 4,7% menos que en 2024).
- Alquiler medio mensual: 1.184 euros (Fundación Alquiler Seguro), un 5,9% más interanual.
Las ciudades más caras lideran la clasificación: Barcelona (23,8 euros/m2), Madrid (22,7 euros/m2), Palma (18,3 euros/m2) y San Sebastián (17,9 euros/m2). En el extremo opuesto, ciudades como Zamora (7,6 euros/m2) o Ciudad Real mantienen precios mucho más contenidos.
¿Por qué el Euríbor bajo no frena la subida de alquileres?
Tres factores explican esta aparente paradoja:
- Crisis de oferta: España ha perdido más de 33.000 viviendas de alquiler en un solo año. Muchos propietarios retiran sus viviendas del mercado de larga duración por la inseguridad jurídica o las trasladan al alquiler turístico.
- Demanda creciente: la inmigración, la formación de nuevos hogares y la dificultad de los jóvenes para comprar mantienen la presión.
- Precios de compra elevados: aunque el Euríbor haya bajado, los precios de las viviendas subieron un 7,3% en 2025 (BBVA Research prevé otro 5,3% en 2026). La barrera de entrada para la compra sigue siendo muy alta, especialmente para jóvenes sin ahorros.
El IRAV: el nuevo índice de actualización de alquileres
Desde 2025, las actualizaciones de renta de los contratos de alquiler ya no se vinculan al IPC, sino al IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE.
- El IRAV de noviembre de 2025 se situó en el 2,25%, su nivel más alto.
- Está diseñado para ser siempre inferior al IPC general (que en noviembre era del 3,1%).
- Se aplica a contratos firmados después del 26 de mayo de 2023.
- Combina IPC general, inflación subyacente y ajustes de suavización.
En la práctica, el IRAV limita las subidas que pueden aplicar los propietarios en las renovaciones, pero no frena la subida de precios en los nuevos contratos, que se fijan libremente por el mercado.
Zonas tensionadas y Ley de Vivienda
La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar «zonas tensionadas» donde se aplican restricciones adicionales: las rentas de nuevos contratos no pueden superar el precio del contrato anterior. Sin embargo, la aplicación está siendo muy desigual entre comunidades, y su efectividad real es objeto de debate.
Perspectivas para 2026
Los expertos prevén una desaceleración de las subidas al entorno del 3%, especialmente en mercados ya saturados. Pero no se esperan bajadas generalizadas mientras la oferta siga siendo insuficiente. La demanda se desplazará progresivamente hacia las coronas metropolitanas y provincias limítrofes, donde aún hay margen de crecimiento.
Para los inquilinos, la buena noticia es que un Euríbor bajo favorece la construcción de nueva vivienda (financiación más barata para promotores), lo que a medio plazo podría aumentar la oferta. Pero este efecto tardará años en materializarse.