Con un Euríbor a 12 meses en el 2,245% y tipos de interés estables, el coste mensual de una hipoteca es hoy significativamente inferior al de 2023. Sin embargo, para los jóvenes españoles, la principal barrera no es la cuota mensual, sino el acceso inicial a la financiación. Analizamos la situación en 2026 y las herramientas disponibles.
El problema: una generación que no puede comprar
Los datos reflejan un deterioro progresivo en el acceso de los jóvenes a la vivienda en propiedad:
- La edad media del primer comprador en España ha subido de 40 años en 2007 a 47 años en 2025 (Consejo General del Notariado), muy por encima de la media europea (30 años).
- Los compradores menores de 30 años representaban el 22,53% de las transacciones en 2007; en 2025 apenas el 9,55%.
- El porcentaje de propietarios menores de 35 años ha caído del 35% (2023) al 30% (2025).
- La edad media de emancipación en España es de 30,4 años, la cuarta más alta de la UE (media europea: 26 años).
La barrera real: el ahorro previo, no la cuota
Para comprar una vivienda en España, la mayoría de los bancos exigen:
- 20% del valor de tasación como entrada (los bancos financian hasta el 80%).
- 10-12% adicional para impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y gestoría.
Esto significa que para una vivienda de 200.000 euros (el tramo más demandado según el INE, donde más del 38% de las hipotecas firmadas en 2025 superaban los 200.000 euros de capital), el comprador necesita tener ahorrados entre 60.000 y 64.000 euros.
Un joven con un salario medio de 22.000-25.000 euros brutos necesitaría entre 6 y 9 años de ahorro estricto para acumular esa cantidad. El 46% de los jóvenes declara postponer la compra por insuficiencia de ahorros, y un 42% adicional cita la inestabilidad laboral como impedimento.
Avales ICO: la principal vía de acceso
El programa de Línea de Avales ICO Primera Vivienda, dotado con 2.500 millones de euros para cubrir hasta 50.000 operaciones, es actualmente la herramienta más relevante para facilitar la compra a jóvenes. Así funciona:
- El Estado avala el 20% del valor de tasación (25% para viviendas eficientes con calificación D o superior).
- Esto permite a los bancos ofrecer financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda.
- El comprador solo necesita cubrir los gastos (10-12%), no la entrada.
Requisitos del programa ICO (actualizados a 2026)
Los requisitos principales para acceder a los avales:
- Edad: menores de 35 años (ninguno de los compradores puede haber cumplido los 36 al firmar). Las familias con menores a cargo no tienen límite de edad.
- Residencia: al menos 2 años continuados de residencia legal en España.
- Propiedad: no pueden poseer otra vivienda.
- Patrimonio neto: inferior a 100.000 euros.
- Ingresos: hasta 4,5 veces el IPREM (aproximadamente 37.800 euros brutos anuales). Incremento del 70% para familias monoparentales y +0,3×IPREM por hijo a cargo.
- Duración del aval: 10 años (la vivienda debe ser residencia habitual durante ese periodo).
- Vigencia: ampliado hasta el 31 de diciembre de 2027.
Más de 50 entidades bancarias están adheridas al programa, incluyendo Santander, BBVA, CaixaBank y numerosas cajas rurales. Algunas comunidades autónomas están estudiando ampliar el límite de edad a 40 años.
El Euríbor actual: una ventana de oportunidad
Para quienes consigan acceder a la financiación, el momento actual es favorable:
- Las mejores hipotecas variables están en Euríbor + 0,49% (Kutxabank) o Euríbor + 0,50% (Sabadell, Cajamar).
- Con el Euríbor al 2,245%, esto supone un tipo efectivo del 2,74%-2,75%.
- Las mejores hipotecas fijas se sitúan en torno al 2,15%-2,50% TIN.
- Una hipoteca de 180.000 euros a 30 años al 2,75% supone una cuota de unos 735 euros al mes.
Nuevas medidas para 2026
El Gobierno ha confirmado un nuevo programa de ayudas para jóvenes compradores en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. El Consejo General del Notariado ha pedido que se amplíe la elegibilidad a los 40-45 años, reconociendo la realidad del mercado actual.
Además, el 63% de los jóvenes de 18 a 34 años declara que planea comprar vivienda en los próximos 5 años (frente al 55% en 2024), lo que sugiere que la demanda joven seguirá siendo fuerte.
Si estás valorando comprar tu primera vivienda, utiliza nuestra calculadora de hipoteca para simular cuotas con el Euríbor actual y diferentes escenarios de capital y plazo.